Non mariés et non pacsés, vous avez acheté un logement ensemble. Au moment de la séparation, aucune règle de régime matrimonial ne vient vous protéger. Seuls comptent l'acte d'achat, les règles de l'indivision et la preuve de ce que chacun a réellement payé. Voici ce qu'il faut savoir pour défendre votre part.
Concubins propriétaires : quelle est la règle ?
Le concubinage est une simple union de fait (article 515-8 du Code civil). Il ne crée aucun régime patrimonial entre les concubins. Lorsque vous avez acheté ensemble, vous êtes propriétaires indivis, dans les proportions fixées par l'acte notarié. Si l'acte ne précise rien, vous êtes présumés propriétaires à parts égales.
Conséquence directe : l'acte d'achat est la première pièce à examiner. Une répartition 50/50 inscrite dans l'acte alors que l'un a apporté l'essentiel du prix est une situation fréquente et délicate.
J'ai apporté plus que l'autre : suis-je protégé ?
Pas automatiquement. Les proportions de l'acte s'imposent en principe. Celui qui a financé l'achat au-delà de sa part peut tenter de faire reconnaître une créance contre l'autre. Il devra cependant prouver qu'il ne s'agissait pas d'une intention de donner, argument que l'adversaire soulèvera presque toujours.
La situation est plus favorable pour les remboursements du crédit après l'achat. Celui qui a payé les échéances avec ses fonds personnels au-delà de sa part a fait une dépense de conservation du bien. Il doit lui en être tenu compte au partage (article 815-13 du Code civil). Ce sont donc les preuves de paiement qui feront la différence : relevés de comptes, virements, tableau d'amortissement.
L'un de nous veut garder la maison
Il rachète la part de l'autre en lui versant une soulte. Le montant se calcule sur la valeur actuelle du bien, déduction faite du crédit restant. Il est ensuite corrigé des créances de chacun : apports, remboursements, indemnité d'occupation.
Le rachat se fait devant notaire et supporte un droit de partage de 2,5 %. Entre concubins, le taux réduit applicable aux ex-époux et ex-partenaires de PACS ne s'applique pas.
Mon ex refuse de vendre ou de partir : que faire ?
Nul n'est tenu de rester dans l'indivision (article 815 du Code civil). À défaut d'accord, vous pouvez assigner votre ex-concubin en partage devant le tribunal judiciaire. La loi impose d'abord une tentative de partage amiable, dont l'assignation doit faire état, à peine d'irrecevabilité (article 1360 du Code de procédure civile).
Le tribunal ordonne alors le partage et, si le bien ne peut être attribué, sa vente aux enchères, souvent à un prix inférieur au marché. Cette perspective suffit fréquemment à débloquer la négociation.
Si vous détenez au moins deux tiers du bien, une procédure plus rapide existe. Elle permet, sous conditions, de faire autoriser la vente par le tribunal sans l'accord de l'autre (article 815-5-1 du Code civil).
Celui qui reste dans la maison doit-il payer ?
Oui, en principe. L'indivisaire qui jouit seul du bien doit une indemnité d'occupation (article 815-9 du Code civil), calculée sur la valeur locative, souvent avec un abattement. Elle se prescrit par cinq ans (article 815-10) : celui qui est parti a intérêt à agir sans attendre. Celui qui est resté et qui paie seul le crédit peut, à l'inverse, réclamer le remboursement de la part de l'autre.
Questions fréquentes
Mon ex peut-il changer les serrures ?
Chaque indivisaire a le droit d'user du bien. Changer les serrures pour exclure l'autre est une atteinte à ses droits, qui peut justifier une action en justice. Cela ne dispense pas l'occupant de l'indemnité d'occupation.
Que se passe-t-il si mon concubin décède ?
Le concubin survivant n'est pas héritier. Sans testament, la part du défunt revient à ses héritiers, avec qui le survivant se retrouve en indivision. Même avec un testament, les droits de succession entre concubins atteignent 60 %. Une protection s'organise de son vivant : testament, assurance-vie ou PACS.
Pacsés ou concubins, quelle différence ?
Le PACS ajoute une aide matérielle entre partenaires, le droit de partage réduit à 1,1 % et l'attribution préférentielle du logement. Voir l'article Rupture de PACS : que devient la maison achetée à deux ?
Faire le point sur votre situation
Lors d'un premier rendez-vous, nous analysons votre acte d'achat et les paiements de chacun. Nous chiffrons votre part et définissons la meilleure sortie de l'indivision.
Pour aller plus loin : notre page sur la liquidation-partage des biens et l'article Un héritier bloque la succession : 6 solutions pour avancer. Voir aussi Impôt sur les successions : abattements, barème et déclaration. Texte de loi : Code civil sur Légifrance (article 815).
Une question sur votre situation ?
Chaque dossier est particulier. Le premier rendez-vous permet d'évaluer votre situation, sans engagement pour la suite.